Как работает ТСЖ, должен ли собственник платить за общедомовые нужды, как заставить коммунальщиков работать? Порой, современная система ЖКХ в России вызывает у жителей массу вопросов. Многие специалисты, в том числе и юристы сталкиваются с тем, что простые граждане теряются и не понимают, за что платить, где регистрировать, кому жаловаться, и начинают придумывать мифы о ЖКХ. Развенчиваем самые популярные в этой статье.
- Миф первый: «Я не обязан платить за общедомовое имущество, если его нет в документах»
- Миф второй: «Те, кто не участвовал в общем собрании жильцов, не обязан выполнять его решения»
- Миф третий: «Если в доме функционирует ТСЖ, я автоматически становлюсь его членом»
- Миф четвертый: «Нет договора с управляющей компанией — не обязан платить за ЖКУ»
- Миф пятый: «Взносы за капитальный ремонт не обязательны»
- Миф шестой: «Главбух управляющей компании не подписал квитанцию, можно не платить»
- Миф седьмой: «Если ДУК работает без нарушений, ее нельзя поменять до конца действия договора»
- Миф восьмой: «Если счетчик в подъезде, то я не обязан платить за его обслуживание»
Миф первый: «Я не обязан платить за общедомовое имущество, если его нет в документах»
Общедомовым называют то имущество, которое находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания. Сюда относятся лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Общим можно назвать даже то, которое обслуживает всего две квартиры. А полный перечень такого имущества можно найти в статье № 36 Жилищного кодекса РФ.
В документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Чтобы юридически его оформить, собственники должны собраться и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр и приложить справку из БТИ. То, что в документах на квартиру не прописано общее имущество позволяет людям думать, что за его содержание платить не нужно. Но это не так. Право собственности на квартиру автоматически подразумевает право собственности на общее имущество. В квитанции на оплату ЖКУ эта строка называется «Содержание помещения».
Платить за общее имущество придется, даже если в квартире никто не проживает. Логика такая: если человек не живет в квартире, собственником он все равно остается, а значит обязан оплачивать содержание и текущий ремонт общедомовой территории.
Миф второй: «Те, кто не участвовал в общем собрании жильцов, не обязан выполнять его решения»
Бывает, приходит квитанция за ЖКУ, а там указана новая управляющая компания, или насчитали плату за установку шлагбаума. Оказывается, что такое решение приняли на общем собрании жильцов. И некоторым, кто на собрании не присутствовал и решения такие не принимал, кажется, что все это его не касается, и можно не платить.
На самом деле решения общего собрания обязательны для всех собственников, даже для хозяйки маникюрного салона на первом этаже. Если собственник не был на собрании, и никак не повлиял на судьбу дома, он автоматически с ними согласился.
По закону, о проведении собрания должны уведомлять за 10 дней. При этом могут быть выбраны разные способы: заказное письмо, или объявление в подъезде, если так решили члены ТСЖ.
Миф третий: «Если в доме функционирует ТСЖ, я автоматически становлюсь его членом»
Обычно люди рассуждают таким образом: если решения общего собрания обязательны для всех собственников, то все собственники имеют право в этих собраниях участвовать. Это не всегда так.
На самом деле существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Последнее может проводиться, если в доме создано ТСЖ. Некоторые вопросы могут решаться на любом собрании, но есть и такие проблемы, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.
На собрании ТСЖ обычно выносят такие вопросы, как план работ по дому, содержание общедомового имущества, размер членских взносов и обязательных платежей, утверждение внутренних документов и назначение председателя товарищества.
А вот на собрании собственников обсуждают проведение капремонта, реконструкцию дома, сдачу общего имущества в аренду. Чтобы иметь право принимать участие в собраниях ТСЖ, нужно быть его членом. Покупка жилья не делает собственника членом товарищества. Для того, чтобы вступить в этот орган, нужно подать заявление о вступлении в ТСЖ.
Миф четвертый: «Нет договора с управляющей компанией — не обязан платить за ЖКУ»
Домоуправляющая компания оказывает услуги по договору, который нужен для того, чтобы закрепить права и обязанности сторон — то есть ДУКа и жильцов. Случается, что эти обязанности нигде не прописаны. Поэтому некоторым может показаться, что у ДУКа нет оснований требовать оплаты своих услуг, но здесь не все так просто.
Жилищно-коммунальные услуги можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. В первую часть входит ремонт и содержание помещений, а во вторую — электроэнергия, отопление, водоснабжение и водоотведение. В зависимости от платежа действуют разные нормы закона, но везде есть оговорки, которые можно обобщить так: если вы пользуетесь услугой, то вы обязаны за нее заплатить, даже если нет договора с подписями сторон.
Достаточно даже факта проживания в квартире с коммуникациями для предоставления услуг и соответственно, их оплаты. Если в квартире есть вода, то собственник обязан за нее платить.
Миф пятый: «Взносы за капитальный ремонт не обязательны»
Некоторые россияне уверены, что взносы на капремонт можно не вносить. Они просто вычитают эту сумму из общего платежа. Это заблуждение, а бытует оно от того, что раньше взносы на капремонт и правда были добровольными. Все изменилось в 2015 году — плата стала обязательной. Если не платить взносы, деньги будут взысканы по суду, да еще и с пенями и госпошлиной за подачу иска. Право подать такой иск имеет фонд капитального ремонта, или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.
Миф шестой: «Главбух управляющей компании не подписал квитанцию, можно не платить»
Квитанция на оплату коммунальных услуг содержит сведения о том, сколько и за что нужно заплатить, на таких платежных документах не стоит печать организации и подпись бухгалтера. По этой причине некоторые собственники могут решить, что у нее нет юридической силы, а значит, можно и не оплачивать.
В реальности квитанция за ЖКУ должна соответствовать требованиям к форме платежного документа, которые содержатся в постановлении правительства № 354, а форма утверждена приказом Минстроя. Документ должен содержать объем и период предоставленных услуг, льготы, перерасчеты и задолженности. Подписи бухгалтера и печати организации в перечне обязательных реквизитов нет, а надежность квитанции обеспечивает штрих-код. Проверить, действительно ли квитанцию прислала компания, работающая в вашем доме, а не какая-то другая, можно в системе ГИС ЖКХ.
Миф седьмой: «Если ДУК работает без нарушений, ее нельзя поменять до конца действия договора»
Случается, что жильцам не нравится, как управляющая компания выполняет свою работу, и они на общем собрании решают сменить УК. Зачастую та начинает ссылаться на часть 8.2 статьи № 162 Жилищного кодекса, мол, досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. А если не можете этого доказать — ждите окончания срока действия договора.
И в самом деле, этот казус вызвал большое количество судебных разбирательств: жильцы хотели расторгнуть договор с УК, но не считали себя обязанными доказывать, что та работает плохо. И в 2011 году Высший арбитражный суд разрешил собственникам досрочно расторгать договор с УК, даже если та его соблюдает.
При этом необходимо вовремя сообщить управляющей компании о решении собрания собственников жилья, обычно это делается за два-три месяца до расторжения договора.
Миф восьмой: «Если счетчик в подъезде, то я не обязан платить за его обслуживание»
Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять, и за это кто-то должен платить. Если счетчик в квартире, проблем нет, а вот если приборы учета размещаются в подъезде, многие часто думают, что обслуживать счетчик должна управляющая компания.
Но по закону, счетчики — это ответственность собственника. Обязанности по замене, поверке и ремонту нельзя ни на кого переложить. Если прибор перестанет работать, оплачивать потребленный ресурс придется по нормативу, а это обычно дороже.
Ранее мы писали о том, кто из россиян имеет право на льготы по квартплате в 2019 году.
По материалам дзен-канала «Т — Ж»
Фото:
