После взятия курса на уход от долевого строительства, российским девелоперам приходится выбирать для себя наиболее комфортную схему работы: строить на собственные средства, работать по эскроу-счетам, либо предпочесть банковское сопровождение. Застройщики, получившие разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, подпали под усиленный банковский контроль и все новые требования законодательства о долевом строительстве к застройщикам. Компании, которым выдали разрешения до этой даты, банки контролируют на предмет запрещенных операций.
Ольга Сергеевна, определилась ли ваша компания со схемой финансирования стройки, и чем обусловлен ваш выбор?
— Наша компания сейчас занимается реализацией проекта . Это проект квартальной жилой застройки, где планируется построить шесть многоквартирных домов. В настоящее время в процессе строительства и заключения договоров долевого участия по 214-ФЗ первые два дома.
Многоквартирный дом №1 по генплану мы реализуем еще по старой версии закона, где применялось страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.
Дом №2 попал под изменения, связанные со вступлением в силу 218-ФЗ, и мы производим обязательные отчисления в компенсационный фонд.
С 1 июля 2018 года законодательство снова поменялось. В августе мы открыли спецсчета в уполномоченном банке по каждому разрешению на строительство во исполнение требований 175-ФЗ, имея при этом проектное финансирование в неуполномоченном банке.
Каждый наш дом строится по новой версии закона. Подзаконные акты принимаются с опозданием, и некоторых разъяснений до сих пор нет.
В соответствии со 175-ФЗ, если договор участия в долевом строительстве подан на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, то требование об эскроу-счетах обязательно. Продажи на следующий дом мы успеваем открыть до этого срока, то есть обойтись без эскроу, но будем ли это делать, пока определяемся.
Почему? Какие плюсы и минусы есть в каждой из предложенных схем финансирования строительства?
— При схеме привлечения денежных средств дольщиков в процессе строительства, без использования эскроу, много требований, которые усложняют привычную финансово-хозяйственную деятельность. Например, требование по полному отсутствию займов, кроме займа материнской компании, хотя многие вкладывают в стройку заемные деньги учредителей или бенефициаров.
Еще одно требование - наличие не менее 10% собственных средств от стоимости стройки, указанной в проектной декларации. При этом, в соответствии с постановлением Правительства РФ, не все активы принимаются к расчету собственных средств. Например, если у организации есть основные средства, которые не были созданы в процессе данного строительства, их не учитывают.
Также неясна модель расчета собственных средств на новый проект, когда в процессе строительства или передачи готовых квартир находятся дома, к которым еще применимо требование о размере уставного капитала в зависимости от общей площади объектов, строящихся с привлечением денег дольщиков.
Безусловно, строить с использованием схемы эскроу-счетов проще: нет ограничений «один застройщик – одно разрешение/один договор РЗТ», нет банковского контроля расчетов, нет требования «загонять» подрядчиков в один банк, нет ограничений по наличию займов, размерам авансов, размерам обязательств, не связанных со стройкой. Работать по такой модели проще, но дороже.
Дело в том, что рекламируемые ранее ставки в размере 5-6% далеки от реальности. На самом деле банки предлагают средневзвешенную ставку в зависимости от размера покрытия остатка ссудной задолженности средствами, размещенными на счетах эскроу. При этом на размер непокрытого остатка распространяется базовая ставка в 11-12%, а при условии капитализации процентов и уплате их по раскрытию эскроу, к ним прибавляется еще 1%. На покрытый остаток действует специальная ставка 5-6%, которая может снижаться пропорционально превышению размера денежных средств, лежащих на эскроу, над суммой кредита.
Как работает на практике схема, которую вы избрали?
— Мы работаем с проектным финансированием. До открытия продаж привлекаем кредитное «плечо» под залог земельного участка под многоквартирным домом, а также имущественных прав требования. На каждый дом – отдельная кредитная линия. Мы не ставим процесс строительства в зависимость от процесса продаж. Этого нельзя делать.
Я работаю на рынке недвижимости с 2004 года, семь лет работала агентом, затем директором риэлторской компании. Я видела много «недостроев», которые по сей день таковыми остаются, либо достраивались силами жильцов. Видела много людей с «горящими глазами», которых привлекал демпинг, а потом они становились «обманутыми» дольщиками. На мой взгляд, если есть существенная скидка - это уже вызывает подозрение - значит, других источников финансирования просто нет. Учитывая нынешнюю рентабельность девелоперов, большие скидки неминуемо приведут к кассовому разрыву, и получится либо пирамида (когда деньги дольщиков последующих домов тратятся на достройку предыдущих), либо банкрот. Есть застройщики, которые и сейчас рассчитывают только на продажи. Переносят сроки, продляют разрешение на строительство. Я их не понимаю.
Что касается нас: если в нашем доме не будет продано ни одной квартиры на этапе строительства, он все равно будет построен и введен в эксплуатацию.
Расскажите о жилом комплексе и его преимуществах подробнее?
— Проектом предусмотрено строительство шести 16-ти этажных многоквартирных домов на территории площадью 3,3 гектара. В каждом доме есть нежилой первый этаж и 105 квартир. В центре квартала застройки будут созданы спортивные и детские площадки, оформленные по индивидуальному дизайну в тематике, соответствующей названию. У нас также предусмотрена большая workout зона для занятий спортом на свежем воздухе. Будут проложены велодорожки и оборудованы велопарковки у каждого дома. Во дворе разместится огороженная площадка для детей со специальным оборудованием и мягким покрытием. Предусмотрена в жилом комплексе и специализированная зона для выгула собак, также оборудованная ограждением. Кроме того, на первом этаже каждого подъезда дома, хозяева смогут помыть лапы своим питомцам в специальных мойках.
Какие новые решения вы предложили нижегородцам?
— Мы позиционируем ЖК «Циолковский» как жилой комплекс нового поколения. В нем предусмотрена гибридная система вентиляции – на вентиляционных каналах будет устанавливаться специальные вентиляторы, которые будут работать при недостатке тяги естественной вентиляции. Отопление и горячее водоснабжение квартир осуществляется от двухконтурных котлов, что обеспечивает возможность регулировать температуру в каждой квартире индивидуально.
В ассортименте представлены планировки от «студий» до четырехкомнатных квартир, которые будут сдаваться с дизайнерской отделкой. Покупатель может выбрать - минимализм, классику или хай-тек. Отделка, действительно, улучшенная: на полах во всех комнатах есть ламинат, на кухне – плитка, качественные натяжные потолки, хорошие обои под покраску, плитка в санузлах, ванных комнатах на полу и стенах – до самого потолка. Варианты отделки представлены в офисе продаж.
Какие социально значимые объекты расположены вблизи жилого комплекса?
— Расположение жилого комплекса действительно уникальное. Прямо напротив Сормовского парка – лучшего парка города, на мой взгляд. Мы с детьми ездим туда на прогулки из Нагорной части Нижнего Новгорода. Там есть все, что нужно для отдыха: благоустроенные прогулочные зоны, очень красивая набережная, зоопарк, кафе, каток, а в этом году появился аквапарк. Из квартир открывается шикарный вид! С верхних этажей и вовсе можно увидеть Борский мост. Знаю об этом, поскольку лично забиралась на крышу. Детский садик, школы, магазины, общественный транспорт – все в пешей доступности. Вообще, сормовичи являются патриотами своего района. А мы – настоящие фанаты Сормова, у нас здесь исторические корни.
Каковы ваши прогнозы в связи со сменой правил игры на строительном рынке?
— Все эксперты рынка в один голос твердят про повышение цен, рост себестоимости, снижение предложения, и я с ними солидарна. Вступил в силу закон 175-ФЗ, повышается НДС, требуется больше затрат на входе в проект, существенно возрастает доля затрат на проценты при схеме работы с эскроу-счетами, рентабельность бизнеса в целом снижается, что закономерно. В теории финансов существует понятие – «премия за риск». Если у покупателя средства в процессе стройки лежат на счете эскроу, то риска для него нет. Значит, это априори должно стоить дороже (не беру здесь во внимание максимальную сумму страхования в 10 млн рублей). К сожалению, последнее время выявилась тенденция повышения ставок по ипотеке. Поэтому, если стоит задача изменить жилищные условия, то сейчас для этого самое время!
Автор: Елена Карал
