В Нижнем Новгороде часто звучат заявления о старте реализации крупных проектов возведения гостиниц, но фактически в городе активно развивается лишь сегмент малых отелей. На что обратить внимание при вхождении в гостиничный бизнес? Почему мини-отели – это лучший способ для инвестирования средств?
Дефицит в размере 4,5 тыс. номеров
На данный момент в Нижнем Новгороде действует около 80 гостиниц, номерной фонд которых составляет порядка 3 тыс. номеров. «Более половины нижегородского рынка делят 5 игроков: отель «Центральный», гостиницы «Ока», «Волна», «Нижегородская» и «Октябрьская», - комментирует Сергей Паранов, директор гостиницы «Орион». - В городе пока не представлены крупные профессиональные управляющие компании и национальные и международные сети».
Известно, что в 2007 году инвестиционный совет при губернаторе Нижегородской области рассмотрел 17 заявок на строительство отелей, 12 из которых получили положительное заключение. Если все планируемые проекты будут успешно реализованы, то уже к 2009 году номерной фонд города должен увеличиться более чем на 1 тыс. номеров. Однако большинство заявленных проектов так и не стартовало.
Наиболее реальным можно назвать проект строительства отеля «Кемпински Плаза Нижний Новгород». Компания Kempinski Hotels планирует вблизи от Кремля построить целый комплекс, включающий в себя пятизвездочный отель на 330 номеров, офисный центр, 2 корпуса апартаментов, Народный театр, торговые зоны и подземный паркинг на 757 мест. Объем инвестиций в проект оценивается в $200 млн. Открытие «Кемпински» запланировано на 2011 год. «Уверен, что проект будет реализован в срок, так как эта сеть по минимуму использует банковские кредитные линии, а строит отели в основном за собственные средства», - отмечает Сергей Паранов.
На презентации проекта «Кемпински Плаза Нижний Новгород» губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев, сообщил, что в городе не хватает 4,5 тыс. гостиничных номеров разного класса. По его мнению, строительство отеля «Кемпински» позволит во многом улучшить ситуацию с номерами класса «люкс».
Кстати, крупные инвесторы не спешат покупать для реконструкции уже действующие большие гостиницы, той же Kempinski Hotels интересен проект возведения комплекса «с нуля». А аукционы по продаже гостиницы «Октябрьская» проваливаются второй год подряд. Заместитель губернатора Ирина Живихина ранее заявляла, что заинтересованность в приобретении пакета акций этой гостиницы высказало ВАО «Интурист», принадлежащее АФК «Система». Министерство государственного имущества и земельных ресурсов региона планировало выручить от продажи не менее 70 млн руб. Но гостиница не была продана ни 30 сентября, ни 11 ноября, ни 2 декабря 2008 года.
«Сегодня чувствуется дефицит качественных отелей во всех сегментах рынка, - отмечает Светлана Мурнина, управляющий мини-отелем «Воробей». - Это относится как к большим, так и малым гостиницам, как к 3-звездным, так и 5-звездным. Острой конкуренции на нижегородском гостиничном рынке сегодня нет. Правда, стоит понимать, что строительство гостиница уровня «5 звезд» пока по силам лишь иностранным компаниям».
Малые гостиницы – для VIP-клиентов и не только
Наиболее активно на протяжении последних 5-7 лет в Нижнем Новгороде развивается сегмент мини-отелей. Практически ежегодно в городе появляется по 2-3 небольших гостиницы с номерным фондом до 20-30 номеров. Наиболее значимые проекты в этом сегменте – отели «Никола Хаус», «Жук Жак», «Софи и Серж», «Воробей», «Сергиевская», Home in sitt, «Магнолия», «Орион» и «Премьер».
Сильнейшие участники этого рынка ориентируются преимущественно на VIP- и корпоративных клиентов. Действующие игроки говорят, что место для новых участников рынка, которые планируют ориентироваться на данные аудитории, еще есть. «В Нижнем Новгороде очень мало отелей с качественными номерами. В первую очередь, трудность испытывают организаторы корпоративных мероприятий и различных конференций», - отмечает Дмитрий Володин, владелец гостиниц «Никола Хаус» и «Жук Жак». «Бывают периоды, когда в Нижнем Новгороде заполнены абсолютно все гостиницы и свободных номеров ни у кого нет, - говорит Елена Знаева, управляющий отелем «Парус». – Например, во время форумов «Россия Единая» и «Великие реки».
Стоит отметить, что стоимость размещения в нижегородских мини-отелях сегодня в среднем выше, чем в Москве. Если в столице можно снять номер и за 1,5 тыс. руб. в сутки, то в Нижнем Новгороде цена стартует от 1,8-2 тыс. руб. «Насыщение рынка произойдет очень нескоро», - убеждена Елена Чахмахова, управляющий отелем «Никола Хаус».
«Наша аудитория – это люди, приезжающие в Нижний Новгород с деловыми визитами: от генеральных директоров до рядовых сотрудников различных компаний, - делится Татьяна Басхина, управляющий отелем «Монарх». – Соответственно, номера тоже очень разные: есть и «люкс», и «эконом». Стоимость проживания варьируется от 2, 7 тыс. руб. до 6 тыс. руб. в сутки».
«У нас размещаются достаточно платежеспособные клиенты, которые могут позволить себе проживание в более дорогом отеле, но они выбирают нас из-за уютности и домашней обстановки», - отмечает Мария Ухалева, Мария Ухалева, управляющий отелем «Марисабель».
Где разместить и как оформить мини-отель?
Несмотря на дефицит подходящих площадей, многие игроки смогли решить успешно данный вопрос и разместили свои отели в историческом центре Нижнего Новгорода. «Для нас было очень важно, чтобы это был центр города, недалеко от Кремля», - отмечает Татьяна Басхина.
Инвестиционная компания Lounge Street Hotels, владеющая мини-отелем «Воробей» на 11 номеров, купила помещение в «офисном» пристрое к жилому дому на ул. Воровского. «Наша компания в ближайшее время планирует открыть еще 2 отеля в районе пл. Горького», - говорит Светлана Мурнина.
Также выгодными местами для размещения мини-отелей считаются Московское шоссе и район Московского вокзала. «Мы не определялись долго с местом размещения отеля и выбором помещения. Дело в том, что у инвестора уже было помещение в собственности недалеко от железнодорожного вокзала. Такое местоположение очень удобно для гостей города», - рассказывает Мария Ухалева.
«Мини-отели привлекают уединением, спокойствием, хотя зачастую предоставляют ограниченный набор сопутствующего и крайне необходимого гостям сервиса (оздоровительный центр, прачечная, трансфер и пр.). Самое ценное - индивидуальный подход к каждому гостю и почти домашняя обстановка, чем не могут похвалиться крупные отели», - отмечает Сергей Паранов.
«При создании интерьера мы не придерживались какого-либо определенного стиля, а исходили из предпочтений клиентов, которым нравится уютная домашняя обстановка», - отмечает Татьяна Басхина. «Нельзя допускать того, чтобы обслуживание заканчивалось на выдаче клиенту ключа от номера», - предупреждает Мария Ухалева.
Необходимые инвестиции
По информации экспертов «КАПИТАЛИСТа», сегодня оптимальный объем инвестиций в создание мини-отеля «с нуля» составит 35-40 млн руб. «Владелец нашего отеля говорит, что инвестировал в отель около $1,5 млн, но мне кажется, что больше, - говорит Елена Чахмахова. – Запланированный срок окупаемости первоначальных вложений 5-6 лет».
Согласно инвестиционному паспорту Нижегородской области, средняя стоимость строительства гостиницы в регионе составляет $4-5 млн., а срок окупаемости – около 5 лет. Для инвестора «средней руки» инвестиции в мини-отель – лучший вариант для вхождения в гостиничный бизнес. «Открыть мини-отель достаточно просто и срок окупаемости у него несколько меньше, - говорит Дмитрий Володин. – При создании большой гостиницы «с нуля» инвестор, по сути, вкладывает столь же значительные суммы, что и в строительство многоэтажного жилого дома, а окупается проект гораздо дольше. А мини-отель всегда можно разместить в уже построенном здании».
