Формула успеха бизнес-центра: как заполнить все офисные площади в кризис?

Коммерческая недвижимость России, по мнению отечественных и зарубежных экспертов, в 2018 году переживает не самые простые времена. После серьезного экономического спада на этот рынок пришла стагнация: в нелегкой ситуации оказались как торговые центры, так и офисы. И если первые сетуют на снижение покупательского потока, вторые вынуждены принимать экстренные меры для привлечения арендаторов. Тем не менее, не у всех собственников офисных площадей в посткризисный период пустует основная масса помещений, в некоторых комплексах доля вакантных площадей стремится к нулю. О том, как сделать из аренды прибыльный бизнес и создать качественный пул арендаторов на долгие годы, беседуем с директором административно-торгового центра «Швейцария» Виктором Шургановым.

Виктор Васильевич, с чего началась история бизнес-центра «Швейцария»?

Сегодня бизнес-центр «Швейцария» состоит из трех зданий, которые в прошлом принадлежали телевизионному заводу «Нител». Самое старое из них – это корпус номер один, его в 1916 году построили пленные немцы. Долгие годы в нем располагалась дирекция тогда ещё телефонного завода. Кстати, когда мы занимались ремонтом этого корпуса, были приятно удивлены качеством кладки. Она сделана буквально на века. Корпус номер два, который изначально строился для размещения администрации уже радиотелевизионного предприятия, впоследствии использовался в качестве столовой. А вот корпус номер три – высотное здание – долгие годы стоял без дела. Еще в советское время его возвели до пяти этажей, а потом забросили. Поскольку мы долгое время сотрудничали с «Нителом», когда возникла необходимость взаиморасчетов, завод расплатился с нами этими зданиями, передав нам первый и второй корпуса.

Почему вы решили оставить недвижимость себе, а не задумались о ее продаже?

Сначала мы и хотели продать эти здания, но их состояние было настолько плачевным, что найти покупателей у нас не получалось довольно долго. Проанализировав ситуацию, мы постарались найти деньги и приступили к ремонту, рассчитывая привести строения в презентабельный вид, чтобы потом снова попытаться их продать. Но случилось так, что во время проведения работ к нам «на постой» попросились сначала одни строители, потом другие. Заканчивая ремонт, мы поняли, что аренда – это тоже бизнес. Так у нашей многопрофильной компании появилось еще одно направление деятельности.

Как вы формировали пул арендаторов?

В начале нулевых годов малому бизнесу приходилось не слишком-то сладко. Я помню, в каких помещениях приходилось работать нам в девяностые – это были и подвалы, и полуразрушенные комнаты. Поэтому нам хотелось помочь предпринимателям и создать для них комфортные условия. Первыми арендаторами стали наши знакомые по бизнесу, а по мере увеличения отремонтированных площадей мы стали приглашать к себе и компании со стороны. Восемьсот квадратных метров корпуса №1 нам удалось заполнить без особых проблем, после чего мы взялись и за другое здание. Таким образом, в Приокском районе и появился первый полноценный административно-торговый центр.

Помимо офисных площадей в «Швейцарии» есть и торговые. Почему их занимают в основном представители строительной сферы?

Когда мы только начинали думать, на что ориентироваться, сразу поняли, что продуктовые и промтоварные магазины на этой территории точно не будут востребованы. Гагарина, 39 – это, по сути, центр «Приокской промзоны», на две остановки выше и ниже нас по проспекту попросту нет жилых объектов. Изначально мы рассматривали вариант размещения у себя автомобильного рынка, но аналогичный объект уже был на Мызе. Поэтому мы сделали ставку на мебельные и общестроительные фирмы. За небольшой промежуток времени мы собрали под одной крышей восемь фирм, которые занимались не только предметами обстановки, но и заборами, крышами, светильниками и т.п. В итоге – получился небольшой торгово-выставочный центр с товарами строительного направления. Жизнь показала, что наш выбор был правильным.

Как получилось, что основные площади в зданиях заполучили именно офисы?

Торговая составляющая арендных площадей играла в комплексе важную роль до момента появления «Открытого материка». Мебельщики, тяготея к объединению, постепенно переехали туда, а мы занялись перепрофилированием площадей. Потребность в офисах не снижалась, и заполнялись они достаточно быстро. Там, где это было возможно, мы нарезали торговые площади на компактные офисы, и у нашей компании встал вопрос: как развиваться дальше? Тогда-то мы и вернулись к стоящему по соседству недострою. Поскольку объект не был законсервирован, нам пришлось заказать строительную экспертизу, результатами которой мы были приятно удивлены. Специалисты заверили нас, что пятиэтажку можно нарастить еще на три-пять этажей за счет мощного фундамента и без ущерба для несущих конструкций. Мы решили ограничиться тремя. Таким образом, в состав бизнес-центра «Швейцария» вошло еще и восьмиэтажное здание.

Не испытывали ли вы трудностей с заполнением новых площадей? Все-таки речь идет о многоэтажном здании…

Здесь нам снова крупно повезло. Раньше у нас арендовала офисы небольшая IT-компания. Фирма была молодая и только начинала осваивать рынок, ей требовалось порядка восьмидесяти квадратных метров. Но пока мы строили, они развивались и буквально за год выросли настолько, что арендовали у нас сразу три этажа, то есть семьсот пятьдесят квадратных метров. Прошло еще несколько месяцев, и они заняли семь с половиной этажей здания. В скором времени им стало тесно и на этих площадях, поэтому они вынуждены были переехать из «Швейцарии».

Наряду с нижегородскими компаниями достаточно долго в одном из зданий бизнес-центра работала всемирно известная компания «Амвэй». Как вы смогли заполучить таких арендаторов?

Представители американской фирмы сами на нас вышли: в планах развития после Москвы и Санкт-Петербурга у них стоял Нижний Новгород. Именно с нашего города и началась экспансия «Амвея» на восток, в сторону Азии. В общей сложности они проработали в нашем бизнес-центре двенадцать лет. Но дальнейшему сотрудничеству помешал кризис. С ростом курса доллара все товары стали слишком дорогими для населения, и компания поняла, что ей не выжить в России без розничной торговли. Поэтому они подобрали для себя другую площадку – в центре жилого массива, где у них работают не только распространители, но и обустроено большое торговое пространство для прямых продаж.

Как обстоят дела в вашем бизнес-центре сегодня?

Со временем торговля чувствовала себя все слабее, поэтому мы отводили все больше площадей под офисы. Сегодня четыре с половиной тысячи квадратных метров из шести являются офисными и они заполнены на сто процентов. В среднем по городу, этот показатель колеблется около 65-75%.

С чем это связано?

Общая тенденция такая, что если мы не начнем активнее развивать экономику, поддерживать и стимулировать «средний класс», то рынок арендной коммерческой недвижимости, тоже будет стагнировать.

Может у вас есть какой-то секрет? Вам же как-то удается находить арендаторов даже в непростые для экономики времена?

Все очень просто: если ты создаешь комфортные условия для людей, они это оценят и останутся у тебя. Мы сделали в зданиях хороший ремонт, обустроили парковку на восемьдесят семь машиномест, обеспечили все фирмы качественной телефонной связью и интернетом. Я постарался привести сюда кафе, ателье по ремонту и пошиву одежды и обуви, мастеров по ремонту оргтехники, салон красоты и т.п., чтобы арендаторам было еще комфортнее работать. Кроме того, мы находимся на достаточно удачном, с точки зрения логистики, месте. Благодаря транспортной развязке на Мызе, добраться от нас до центра города, а также выйти на московское, казанское, арзамасское направления стало очень легко, в тоже время стоимость аренды является гораздо более выгодной для наших клиентов по сравнению с арендными ставками офисных центров Нижегородского и Советского районов.

Самое важное при выстраивании долгосрочных отношений с арендаторами – создать для них оптимальные условия, чтобы они не пожалели о своем выборе. Когда люди почувствуют готовность с нашей стороны помочь им в их непростом деле – они обязательно откликнутся и останутся у нас!!!