Городские дворы многоквартирных домов вряд ли можно назвать живописными. Если асфальт целый — это уже хорошо. И, в общем, все они выглядят одинаково. По крайней мере — очень похоже. Но, бывает, идешь — и попадется на пути красивый двор с роскошным палисадником, красивыми ровными ограждениями и новенькой скамейкой. И сразу завидно, что твой двор не такой. А может ли он быть таким и даже лучше? И кто должен сделать его таким? Мы разобрались, кто несет ответственность за состояние придомовой территории.
Что такое придомовая территория?
Двор, или придомовая территория, существует у нас на практике, но вот документально так четко не закреплена. В постановлении правительства от 03.04.2003 (ред. От 27.02.2017) «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения» сказано, что придомовая территория — это «земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома».
В законе прописано, что придомовая территория в равных долях принадлежит собственникам квартир. То есть, и распоряжаться ею они должны самостоятельно, но — все вместе. Тем не менее, если дом был построен до 2005 года, при приватизации, скорее всего, было подписано безвозмездное отчуждение от участка. Неясное толкование приводит к следующим вопросам на практике: кто отвечает за ремонт и содержание, чье это имущество, кто должен платить. Конечно, это несколько осложняет жизнь и затягивает процесс благоустройства.
В России за содержание дома и общего имущества собственников жилья отвечает либо управляющая компания, либо товарищество собственников жилья (ТСЖ). Способ управления выбирается собственниками на общем собрании жильцов. В любом случае, ответственный должен убираться на участке, летом — поливать почву, зимой — расчищать дороги и посыпать тротуары песком. О придомовой территории в Жилищном Кодексе ничего не сказано.
Интересно, что есть и еще одна форма управления, которая вынесена даже в отдельную статью — это совет многоквартирного дома. Совет выбирается из числа собственников квартир. И вот уже в обязанности его, кроме всего прочего, входят контроль и благоустройство придомовой территории. Получается, все же по закону в России за придомовую территорию отвечают собственники. А как в других странах?
Дворы мира
Канада, Торонто
Все многоквартирные дома, которые построены в Канаде, в основном управляются наемными компаниям. Они занимаются обслуживанием систем коммуникации в домах и другими техническими вещами. Например, если в доме прорвало трубу или отключили электричество, то необходимо обратиться в свою управляющую компанию. Но вопросами благоустройства здесь заведует Совет дома. Это группа собственников квартир, которых избирают сами жители. Выдвинуть свою кандидатуру может любой желающий. Из Совета дома выбирается суперинтендант — старший по дому. И он уже отвечает за всевозможные вопросы, которые остаются вне контроля управляющей компании — в том числе, и за благоустройство дворовых территорий.
Такая система управления жилыми домами очень развита в Канаде. Владельцы дома могут сами решать, что и где будет расположено в их доме, что отремонтировать, что необходимо улучшить. И жители активно пользуются этим правом, поэтому часто в домах появляются спортзалы, общие гостиные, компьютерные комнаты и даже комнаты для вечеринок. Соответственно, и судьба дворов решается жильцами самостоятельно.
США, Нью-Йорк
Жилье в Нью-Йорке чаще всего управляется Советом директоров дома, который выбирается собственниками квартир. Дом в таком случае считается кооперативом. Хозяева квартир владеют не только метрами в доме, но и определенными долями в корпорации. Совет директоров занимается всей документацией, контролирует управляющую компанию, которая обслуживает дом. В случае если жильцов что-то не устраивает, компанию меняет так же Совет.
Жильцы должны составить и утвердить устав, где прописываются правила проживания. Они обязательны для исполнения и действуют для всех. Интересно, что можно прописать любое правило — вплоть до запрета заводить животных. Часто по уставу запрещают и сдачу квартир в аренду.
Перед тем, как купить квартиру в таком доме, необходимо пройти собеседование в Совете директоров. Нужно будет предоставить информацию о доходах, рекомендации от работодателя и нынешних соседей по дому. Потенциальному покупателю могут и отказать, если Совет сочтет его не подходящим кандидатом.
Правда, такие жесткие правила касаются все же только кооперативов. Если говорить о кондоминимумах — домах, которые более похожи на российские многоквартирные, все становится проще. Там жильцы владеют не долями в корпорации, а площадью. Такое жилье дороже, но у собственников больше прав. Они также выбирают Совет дома, а тот, в свою очередь, назначает управляющую компанию.
Соответственно, и благоустройством придомовой территории будет заниматься Совет — а значит, жильцы. Они самостоятельно решают, какие работы необходимо провести, в какой срок и какую компанию нанять. А, может, ремонт и вовсе решать делать самостоятельно — имеют право.
Япония, Токио
Квартиры здесь продаются не только с правом собственности жилых метров, но и с правом владения земли, равной площади жилья. В собственности жильцов оказываются и части дорог, и коммуникации. Ответственность за эксплуатацию их несут сами собственники. Поэтому определенная сумма ежемесячно должна отчисляться на целевой счет дома или жилого комплекса. Именно на эти деньги осуществляется ремонт общих территорий. Все имущество внутри квартиры — и трубы, и сантехника — ремонтируется за личный счет.
Точно также в Японии действует и совет самоуправления. В его ведение входит контроль средств на счете и планирование ремонта на общей территории. Жильцы несут ответственность и за крышу, и за проводку, и за количество воды в резервуаре. В каждом доме определяется председатель совета, который и ведет основные дела. Если это комплекс домов, он обязан присутствовать на собрании. Если это один дом — он самостоятельно следит за состоянием денег на счете и планирует необходимые работы. Интересно, что где-то по решению жильцов эта должность «дежурного по дому» переходит по очереди к каждому собственнику.
Конечно, совет самоуправления может подключить стороннюю организацию к управлению домом. Но и здесь есть варианты — возможно либо полное участие компании, либо частичное. При полном участии все дела передаются представителям организации. Они обязаны назначить консьержа, организовать ремонт и уборку территорий. При частичном участии основные дела остаются в ведомости совета, а, например, бумажная работа доверяется поставленному консьержу. Конечно, такой вариант менее затратный, потому что не приходится платить управляющей компании деньги за дополнительные услуги, а у жильцов остается больше свободы действий.
Россия, Нижний Новгород
У нас еще не так развита культура советов собственников жилья. По закону на собрании жильцов можно решить, какую форму правления принять для дома — организовать ТСЖ или обратиться в управляющую компанию (ДУК). Правда, в России эти понятия взаимоисключающие. А совет дома — явление не самое распространенное. Жильцам намного проще передать бразды правления в руки компаний полностью, а самим никак не вмешиваться в работу. Если собрание собственников и решают провести, явка на таких мероприятиях, по собственным наблюдениям автора, минимальна.
Соответственно, и управляющие компании не торопятся проявлять инициативу. Уборка снега, вывоз мусора, организация освещения и ремонт в подъездах — основное, что осуществляется на придомовых территориях большинства домов под контролем ДУК. А вот то, что происходит на придомовой территории — во дворах — остается на совести жильцов. Иногда из этого получается что-то хорошее, но чаще — не получается ничего.
Мы заглянули в несколько дворов города и увидели, как обстоят дела на самом деле.
Двор у дома № 8 по ул. Сазанова
Здесь жители одного подъезда самостоятельно потрудились над благоустройством двора. Они высадили цветы, установили фигурки сказочных персонажей и даже сделали небольшой «ручеек» и мостик через него. Дом находится в ведении управляющей компании ООО «Наш Дом».
Два подъезда одного дома. Цветник — инициатива жильцов.
Дворы на Спутника
Дома народной стройки в границах улиц Спутника, Толбухина, Красноуральской и Молодежного проспекта и так оставляют желать лучшего — некоторые из них входят в перечень ветхого и аварийного жилья. Состояние дворов там впечатляет еще больше. Согласно порталу «Реформа ЖКХ», в данный момент домами там не управляет никто. По последним данным, управляющая компания ООО «Наш Дом» перестала контролировать дома в 2015 году. От создания ТСЖ многие отказываются — например, инициатива жителя в доме № 2 по ул. Спутника поддержки не получила.
Закрытый двор у дома № 38 по проспекту Молодежному
Этот дом с самого начала выбрал формой управления ТСЖ. Сейчас его возглавляет Регина Гогохия. В момент, когда мы подошли к дому, рабочие снимали старый асфальт и подготавливали территорию к укладке нового. За выполнением работ и следила председатель ТСЖ. Она очень просила не фотографировать асфальт, который, по ее словам, находится в ужасном состоянии, и приглашала заглянуть в подъезды домов. Недавно там сделали ремонт. Каждый подъезд оформлен в своем цвете, плитку председатель выбирала самостоятельно. А скоро жители займутся и сменой лифтов.
Дом огорожен забором. Для входа — калитка с замком, для въезда транспорта — ворота. Ключи есть только у жильцов. У каждого дома стоит скамейка, висят горшки с цветами и высажены деревья. И любое пожелание жителей можно воплотить в жизнь — главное, собрать на это деньги.
